Litiges entre un syndic et une copropriété : manquements, obligations et recours

Guide complet pour agir face à un syndic défaillant

Le syndic de copropriété est l’organe exécutif indispensable au fonctionnement d’un immeuble en copropriété. Il est le mandataire du syndicat de copropriété, et assure :

➤ Gestion administrative

Organisation des assemblées générales, suivi des décisions, tenue des registres

➤ Gestion technique

Entretien et conservation de l’immeuble, supervision des travaux

➤ Gestion financière

Budget prévisionnel, appels de charges, comptabilité et contrôle des dépenses

Ces missions sont encadrées par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifiée par la loi ALUR, et le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Le syndic peut être professionnel ou bénévole, mais il est soumis aux mêmes obligations légales et contractuelles.

Les litiges entre syndics et copropriétaires naissent souvent de négligences, manquements, irrégularités financières, surfacturations, frais abusifs, manœuvres frauduleuses, non-transmission de documents obligatoires ou non-application des décisions votées en AG.

👉 Justicial désigne un expert en résolution de litiges de copropriété, diplômé en droit, pour accompagner les copropriétaires ou le syndicat vers une solution rapide et juridiquement fondée, sans audience.

1. Litiges fréquents entre syndic et copropriété

Les conflits peuvent être individuels ou collectifs. Le copropriétaire seul ou le syndicat peut contester la gestion, exiger la transmission de documents, demander réparation en cas de sinistre ou non-conformité, ou la révocation du syndic.

➤ Manquements observés

  • Non-transmission de documents essentiels (PV, comptes, DTG, fiche synthétique)
  • Sinistre par négligence ou défaut d’entretien
  • Surfacturation d’interventions
  • Absence de mise en sécurité d’une partie de la copropriété
  • Défaut d’assurance, diagnostic technique ou mise en conformité imposés par la loi ALUR
  • Non-application des décisions votées en AG
  • Mise en danger de la vie d’autrui
  • Détournement de fonds et pratiques frauduleuses
  • Non-respect du règlement, du mandat ou des clauses contractuelles

💡 Exemple : un syndic ne transmet pas le diagnostic technique global lors d’une vente, exposant le vendeur à un recours pour vices cachés.

📌 Référence légale : Le Code civil et la loi du 10 juillet 1965 imposent au syndic loyauté, transparence et diligence. Les manquements engagent sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat et sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des copropriétaires et des tiers.

2. Vigilance et bonnes pratiques pour prévenir les conflits

➤ Contrôle documentaire

  • Vérifiez le contrat du syndic : durée, missions, rémunération et modalités de révocation
  • Contrôlez la transmission et la régularité des documents obligatoires
  • Conservez toutes les preuves écrites : PV, devis, factures, courriels

➤ Surveillance active

  • Veillez à la conformité des comptes et à la présentation des documents lors des AG
  • Faites appel au conseil syndical pour assurer le suivi et la médiation
  • Tenez un dossier exhaustif avec tous les échanges et notifications

💡 Astuce : tenez un dossier exhaustif avec tous les échanges et notifications, indispensable en cas de recours.

3. Pourquoi les différends syndic / copropriétaires sont fréquents

➤ Complexité réglementaire

Complexité réglementaire (loi ALUR, décret, contrat, règlement)

➤ Multiplicité des obligations

Multiplicité des obligations et manque de contrôle

➤ Communication limitée

Communication limitée ou absente

➤ Transmission défaillante

Absence ou retard de transmission de documents

📌 Un incident mineur peut ainsi se transformer en conflit majeur et coûteux.

4. Signes avant-coureurs d’un syndic défaillant

➤ Retards et négligences

  • Retards ou absence dans l’exécution des travaux
  • AG non préparées ou décisions non appliquées
  • Absence ou retard dans la mise en sécurité

➤ Problèmes documentaires

  • Comptabilité difficile ou non communiquée
  • Non-transmission de la fiche synthétique ou du DTG
  • Défaut d’assurance ou de conformité réglementaire

💡 Agir dès que plusieurs signaux apparaissent, sans attendre le blocage complet.

5. Faute de gestion et pratiques abusives

➤ Responsabilité contractuelle

Le syndic a une obligation de moyens : il doit justifier chaque acte, transmettre les documents obligatoires et appliquer le règlement. Ses manquements peuvent engager sa responsabilité contractuelle (loi du 10 juillet 1965, loi ALUR).

➤ Responsabilité délictuelle

En cas de négligence ayant entraîné un sinistre ou un danger, détournement ou fraude, surfacturation, non-respect du règlement, la responsabilité civile et pénale du syndic peut être engagée.

💡 Exemples :

  • Non-transmission d’un document obligatoire → indemnisation ou sanction
  • Défaut d’entretien → responsabilité en cas de sinistre
  • Non-application d’une décision d’AG → révocation possible

6. Comment Justicial analyse votre litige avec un syndic

➤ 1. Analyse documentaire

Analyse du contrat de syndic, du règlement et des PV d’AG

➤ 2. Vérification des documents

Vérification des documents transmis et de leur régularité

➤ 3. Examen technique

Examen des travaux réalisés et des devis

➤ 4. Collecte des preuves

Collecte des preuves écrites et techniques

➤ 5. Évaluation du préjudice

Évaluation du préjudice subi (financier, matériel, moral)

7. Comment contester les décisions ou la gestion du syndic

➤ Démarches initiales

  1. Lettre recommandée rappelant ses obligations légales et contractuelles
  2. Mise en demeure précisant les manquements et demandant la régularisation

➤ Recours formels

  1. Recours amiable E-Justicial®
  2. Action judiciaire devant le tribunal judiciaire avec avocat spécialisé

⏱️ Certaines actions doivent être engagées dans les 2 mois suivant la réception du document contesté ou du PV d’AG.

8. Recours amiable ou judiciaire, que choisir ?

Résoudre un litige à l’amiable ne se limite pas à envoyer une simple mise en demeure. Le recours amiable est une étape clé, qui demande méthode, rigueur et expertise juridique.

Justicial propose la procédure brevetée E‑Justicial®, encadrée par un expert en résolution de litige diplômé en droit, pour accompagner les parties vers une solution juste, rapide et conforme au droit.

Ce processus permet l’intervention d’un expert en résolution de litige, E-Justicial®, qui agit avec impartialité et accompagne les parties vers une solution rapide, équilibrée et fondée en droit.

Notre processus en ligne assiste le client dans la constitution du dossier et facilite la résolution du litige, tout en garantissant le respect strict du cadre juridique grâce à notre méthode brevetée. L’expert E-Justicial® assure l’accompagnement des parties et encadre les échanges en vue d’une résolution juste, rapide, équilibrée et fondée en droit.

En cas de fraude manifeste ou de mauvaise foi d’une des parties, la procédure judiciaire peut être engagée, assurée par un avocat partenaire.

Démarrer la procédure E-Justicial Démarrer la procédure judiciaire

9. Procédure extra‑judiciaire : E‑Justicial® – rapide, efficace, sans audience

🎯 Objectif : mise en conformité, régularisation, indemnisation rapide.

Étapes :

➤ 1. Analyse complète

Analyse complète du litige (contrats, documents, PV, obligations)

➤ 2. Mise en cause

Mise en cause du syndic ou du représentant

➤ 3. Accompagnement

Accompagnement vers la résolution : échanges juridique, suivi en ligne visant une résolution rapide

⏱️ Délai moyen : 4 à 6 mois

10. Recours judiciaire : tribunal, avocat, décision, exécution

Justicial désigne un avocat spécialisé en litige syndic/copropriété :

  1. Assignation devant le tribunal judiciaire
  2. Expertise judiciaire si nécessaire
  3. Jugement : révocation du syndic, sanction du défaut, indemnisation, ou restitution
  4. Exécution : intervention d’huissier si besoin

⏱️ Délai moyen : 18 à 32 mois

Démarrer la procédure judiciaire

11. Solution Justicial

➤ Procédure E‑Justicial®

Analyse complète, mise en cause du syndic, accompagnement vers la résolution juste et équilibrée fondée en droit

➤ Procédure judiciaire

Désignation d’avocat, gestion et suivi intégral du jugement et exécution

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12. Dans la même catégorie de litiges – recours syndic

➤ Problèmes courants

  • Manquement aux obligations contractuelles
  • Non-transmission de documents ou comptes
  • Sinistre par négligence ou défaut d’entretien
  • Non-mise en sécurité des parties communes
  • Détournements financiers et fraude
  • Surfacturation d’interventions
  • Non-application des décisions votées en AG
  • Non-respect du règlement ou du mandat
  • Mise en danger de la vie d’autrui
  • Absence de fiche synthétique ou DTG
  • Défaut d’assurance ou de conformité

👉 Justicial accompagne les copropriétaires dans toutes les étapes, avec suivi en ligne, expertise juridique et interaction avec experts et tribunaux.

FAQ – Litiges entre syndic et copropriété

Envoyer une LRAR, rassembler les preuves, envisager un recours amiable ou judiciaire avec Justicial.

Le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire individuel, selon la nature du litige.

Recours judiciaire, révocation du syndic, E-Justicial® pour structurer le dossier.

Contrat de syndic, PV d’AG, factures, comptes, courriels, mises en demeure, fiche synthétique et DTG.

Analyse complète, mise en cause du syndic, suivi en ligne, procédure E-Justicial® pour résolution rapide et conforme au droit.

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