1. Quels types de litiges après un achat immobilier ?
Les litiges les plus fréquents après un achat immobilier concernent :
- 🔸 Les vices cachés (humidité, structure, plomberie, termites, etc.)
- 🔸 La dissimulation d'un défaut connu (dol ou tromperie)
- 🔸 Un retard ou un refus de signature chez le notaire
- 🔸 Un non-respect des conditions suspensives (prêt non obtenu, permis, etc.)
- 🔸 Des travaux non conformes ou non déclarés
- 🔸 Un défaut d'information obligatoire (DPE, amiante, servitudes…)
- 🔸 Une livraison non conforme ou non terminée (dans le neuf ou par un professionnel)
- 🔸 Un trouble de jouissance après la vente (nuisances, empiètement, servitudes inconnues)
⚠️ Ces situations peuvent engager la responsabilité du vendeur, particulier ou professionnel.
2. Vendeur particulier ou professionnel : quelles différences ?
Le vendeur particulier est tenu :
- • de délivrer un bien conforme et exempt de vice caché,
- • de ne pas dissimuler volontairement un défaut connu (dol),
- • d'honorer les conditions du compromis et de l'acte authentique.
Le vendeur professionnel (promoteur, marchand de biens, agence, SCI…) est :
- • présumé connaître les défauts du bien,
- • soumis à des obligations accrues de transparence et de conformité,
- • responsable des vices apparents comme des vices cachés,
- • tenu à la garantie décennale (constructeur, promoteur).
📌 En pratique : la jurisprudence est plus exigeante envers un professionnel, qui ne peut ignorer un vice affectant le bien vendu.
3. Quels recours sont possibles ?
Selon le problème, vous pouvez :
- • demander une réduction du prix,
- • exiger l'annulation de la vente (résolution),
- • réclamer des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi,
- • imposer l'exécution forcée des obligations du vendeur (ex. : travaux, régularisation),
- • demander l'indemnisation des frais engagés (diagnostics, relogement…).
Justicial vous aide à définir la stratégie adaptée, au vu des preuves réunies et de l'identité du vendeur (particulier ou professionnel).
4. Ce que dit la loi
📚 Les principaux fondements juridiques du recours après achat immobilier :
• Vos droits en cas de défaut, malfaçon ou tromperie
📌 Tout vendeur est responsable des vices cachés
Si un défaut rend le bien impropre à l'usage ou en diminue fortement la valeur, vous pouvez demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix.
📌 Le vendeur ne peut pas tromper l'acheteur
Une dissimulation volontaire d'un défaut engage sa responsabilité pour dol. Le contrat peut alors être annulé.
📌 Une information complète doit être donnée avant la vente
Le vendeur est tenu de vous informer sur toutes les caractéristiques essentielles du bien, notamment ses défauts connus.
📌 Les biens neufs doivent être conformes à ce qui était prévu
Tout écart entre ce qui est promis et ce qui est livré ouvre droit à réparation ou remboursement.
📌 Les ouvrages sont couverts pendant 10 ans
Toute malfaçon grave affectant la solidité ou la destination de l'ouvrage engage la garantie décennale.
📌 En cas d'inexécution du contrat, vous avez des recours
Exécution forcée, réduction de prix, résolution du contrat ou dommages-intérêts sont possibles.
📌 Le vendeur professionnel est tenu à une obligation de résultat plus stricte qu'un particulier.
5. Comment constituer un bon dossier ?
Un bon dossier comprend :
- • le compromis de vente et l'acte authentique,
- • les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb…),
- • tout élément prouvant le défaut ou la non-conformité (photos, vidéos, rapports, constats, devis),
- • les échanges avec le vendeur ou le notaire,
- • tout élément montrant que le vendeur connaissait le défaut.
💡 Justicial vous aide à analyser la pertinence du dossier et, si besoin, mandate un expert indépendant.
6. Recours amiable ou judiciaire, que choisir ?
La plupart des litiges immobiliers peuvent se régler à l'amiable si le vendeur est mis en cause de façon rigoureuse et documentée.
✅ Avec un bon cadre juridique et un expert en litige immobilier, un accord peut être obtenu rapidement.
❌ Si le vendeur refuse tout dialogue ou conteste les faits, l'action judiciaire devient nécessaire.
7. Procédure extra-judiciaire : E‑Justicial® – rapide, efficace, sans audience
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- • la mise en demeure du vendeur avec voie de recours définie.
Exemple de résolution à l'amiable :
Sébastien, 45 ans, Toulouse
« J'ai découvert après l'achat de mon appartement une infiltration d'eau dans le mur porteur. Le vendeur, un marchand de biens, avait repeint juste avant la vente. Justicial a immédiatement détecté le dol, encadré une expertise, puis négocié une indemnisation intégrale. Le tout sans passer par le tribunal. »
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8. Recours judiciaire : Tribunal, avocat, décision, exécution
Justicial transmet votre dossier à un avocat en droit immobilier,
- • une action en résolution de vente, indemnisation ou exécution forcée est engagée,
- • le tribunal judiciaire territorialement compétent est saisi.
📌 Délais moyens : 14 à 24 mois
📌 Expert judiciaire désigné si nécessaire
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9. Solution Justicial
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