Prenons le cas d'un recours contre un locataire mauvais payeur : vos droits, la loi, et la solution Justicial
Votre locataire ne paie plus ses loyers ? Vous êtes face à des impayés récurrents ou à un abandon de logement ? Ce guide vous explique comment faire valoir vos droits, étape par étape – avec ou sans tribunal – grâce à la procédure Justicial, rapide, 100 % en ligne, et juridiquement encadrée.
- Loyers impayés (bail d'habitation, commercial ou professionnel)
- Dette non remboursée entre particuliers (prêt d'argent, chèque sans provision)
- Acompte versé sans livraison ou prestation
- Refus de paiement après une vente ou une intervention terminée
- Échéancier non respecté malgré un accord préalable
- Débiteur injoignable ou de mauvaise foi
- ou encore une somme impayée envers un professionnel ou avec un client particulier
1. Introduction
Vous constatez des retards ou des absences de règlement de loyers répétés ? Malgré les relances, aucune réaction ?
S'il est toujours préférable de privilégier le dialogue, il arrive que cela ne soit plus suffisant. En tant que bailleur, vous disposez de recours légaux précis pour :
- récupérer les sommes impayées,
- faire valoir la clause résolutoire du bail,
- et si nécessaire, obtenir l'expulsion du locataire.
Justicial vous propose une approche structurée, fondée sur la loi et 100 % en ligne.
Justicial désigne un expert en résolution de litige, diplômé en droit et spécialisé dans les litiges liés aux impayés, pour intervenir en qualité de tiers neutre, indépendant et impartial.
🎯 Objectif : parvenir à une solution juste, juridiquement fondée et rapide.
2. Ce que dit la loi
📌 Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »
📌 Article 1103 du Code civil :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
📌 Article 1104 du Code civil :
« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »
📌 Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
Prévoit la clause résolutoire : en cas d'impayé, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par huissier.
Le locataire a alors 2 mois pour régler.
En l'absence de paiement, le bail peut être résilié et le locataire expulsé.
📌 Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution :
Le commandement de payer est à la charge du locataire, car il s'agit d'une procédure de recouvrement.
3. Cas fréquents de litiges
Les litiges liés aux loyers impayés prennent différentes formes :
✅ Locataire encore en place :
- ❌ Absence de paiement depuis au moins un mois
- ❌ Règlements partiels ou irréguliers
- ❌ Refus de communication
✅ Locataire parti sans laisser d'adresse :
- ❌ Abandon du logement
- ❌ Clés non remises, loyer non réglé
- ❌ Dégradations constatées
✅ Cas récurrents :
- ❌ Locataire insolvable ou en surendettement
- ❌ Retenue de loyers injustifiée
- ❌ CAF versement interrompu sans raison valable
Dans tous les cas, le bailleur doit sécuriser juridiquement la situation, au besoin en saisissant le tribunal.
4. Obligations légales du locataire
En signant un contrat de location, le locataire s'engage à :
- Régler le loyer et les charges aux échéances prévues,
- Respecter les clauses du bail (article 7 de la loi du 6 juillet 1989),
- Maintenir une relation loyale avec le bailleur (article 1104 du Code civil).
⚖️ En cas de défaut de paiement, le bailleur peut :
- Délivrer un commandement de payer par huissier (article 24, loi 1989)
- Faire jouer la clause résolutoire du bail
- Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'expulsion et le paiement des arriérés
📍 Bon à savoir : un locataire peut demander un échelonnement, mais il doit le formaliser par écrit avec le propriétaire. En cas de désaccord sur le montant de la dette, le juge tranchera.
5. Délai pour agir
📌 Loi ALUR du 24 mars 2014 :
Le délai de prescription des dettes locatives est de 3 ans.
⏱️ Ce délai s'applique :
- à compter du premier impayé non régularisé
- et à chaque nouvelle échéance non payée (chaque dette locative a sa propre prescription)
Il est donc essentiel d'agir sans tarder, dès le premier incident de paiement, pour éviter toute forclusion.
6. Recours amiable ou judiciaire, que choisir ?
Résoudre un litige à l'amiable ne se limite pas à envoyer un courrier simple ou une mise en demeure.
Le recours amiable est une étape clé, qui exige méthode, rigueur, expertise et encadrement juridique.
C'est pourquoi Justicial a développé une procédure extra-judiciaire en ligne brevetée : E-Justicial®.
Elle est encadrée par un expert en résolution de litige en droit immobilier, diplômé en droit, neutre et indépendant, qui accompagne les parties vers une solution juste, équilibrée et fondée en droit.
🎯 Le bailleur peut ainsi récupérer ses loyers sans audience ni perte de temps, avec l'appui d'un expert en résolution de litige diplômé et impartial.
7. Procédure extra-judiciaire : E-Justicial® – rapide, efficace, sans audience
Avant de saisir le tribunal, Justicial vous propose la procédure extra-judiciaire brevetée E-Justicial®, conçue pour résoudre rapidement les litiges liés aux loyers impayés sans passer par une audience.
🎯 Objectif : Recouvrer la dette locative, éventuellement prévoir un échéancier, ou formaliser l'accord en cas de départ du locataire.
Étapes de la procédure E-Justicial® :
1. Analyse du dossier
Un expert E-Justicial® diplômé en droit immobilier analyse :
- le contrat de location,
- l'historique des paiements,
- les échanges avec le locataire,
- la situation locative (présence ou non dans les lieux), sur le respect des contrats et leur exécution de bonne foi.
2. Mise en cause du locataire
Une mise en cause argumentée est envoyée au locataire, incluant :
- rappel de ses obligations
- état précis de la dette locative mois par mois,
- possibilité d'accord écrit d'échelonnement ou de régularisation.
3. Accompagnement à la solution amiable
L'expert E-Justicial® encadre les échanges pour aboutir à une solution juridiquement sécurisée :
- remboursement de la dette,
- échéancier formalisé,
- abandon amiable du logement,
- ou restitution volontaire des clés avec état des lieux.
Résultat :
- 79,9 % des litiges résolus sans procédure judiciaire
- Délai moyen : 1 à 2 mois
- Accord formalisé conformément à l'article 2044 du Code civil
Chaque étape de la procédure et son évolution est accessible en temps réel depuis votre compte en ligne.
8. Recours judiciaire : Tribunal, avocat, décision, exécution
Si la procédure amiable échoue, Justicial organise le recours judiciaire complet, jusqu'à l'expulsion ou le recouvrement forcé de la dette.
Étapes de la procédure judiciaire :
1. Commandement de payer par huissier
Le bailleur fait délivrer un commandement de payer, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Cet acte :
- mentionne tous les loyers et charges impayés,
- précise les versements CAF éventuels,
- constitue la base de la dette locative,
- laisse un délai de deux mois au locataire pour s'acquitter.
(Procédure encadrée par l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution – coût à la charge du locataire)
2. Assignation au tribunal
Si aucun paiement n'intervient dans les deux mois, Justicial engage la procédure judiciaire :
- résiliation du bail par la clause résolutoire,
- expulsion,
- recouvrement de la dette locative.
L'assignation est déposée devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire compétent.
3. Audience et jugement
Le juge vérifie la validité du commandement, statue sur les éventuelles contestations du locataire, et ordonne :
- la résiliation du bail,
- l'expulsion du locataire,
- le remboursement des loyers dus.
📌 Conseil d'État, 1er octobre 2015 : les loyers impayés sont imposables sauf preuve que le bailleur a entrepris les démarches nécessaires au recouvrement.
4. Exécution de la décision
Si le locataire ne quitte pas les lieux spontanément, un huissier est mandaté pour exécuter l'expulsion.
Justicial suit chaque étape de l'exécution jusqu'au paiement intégral de la dette locative ou à la mise en œuvre d'une saisie.
Délai moyen : 12 à 20 mois selon les juridictions
Chaque étape de la procédure et l'évolution de votre dossier sont suivies en temps réel depuis votre compte en ligne.
9. En résumé : vos droits de propriétaire face à un impayé
| Droit | Base légale | Conditions |
|---|---|---|
| Commandement de payer | Art. 24 loi 1989 | Délai de 2 mois pour régulariser |
| Clause résolutoire | Art. 24 loi 1989 | Après commandement non suivi d'effet |
| Expulsion | Art. 24 loi 1989 | Décision du Juge des Contentieux de la Protection |
| Recouvrement forcé | Code des procédures civiles d'exécution | Après jugement définitif |
| Prescription | Loi ALUR 2014 | 3 ans à compter du premier impayé |
10. Solution Justicial
Procédure E-Justicial®
Analyse du dossier et accompagnement par un expert en litige locatif, mise en cause motivée, résolution 100 % en ligne, 79,9% de taux de succès, délai moyen 2 mois
Procédure judiciaire complète
Commandement de payer par huissier, saisine du tribunal, représentation par avocat si nécessaire, expulsion et recouvrement de la dette supervisés par Justicial
